楼市高温已被遏制!青岛、济南、烟台、临沂四城市场趋势如何?

各城接连发布限购政策后,房产市场的高温已得到遏制,市场平稳调整将是未来一段时间的趋势,再加上宏观政策提出征收房产税,加快租购并举等措施,房价已无剧烈变动的基础。...


各城接连发布限购政策后,房产市场的高温已得到遏制,市场平稳调整将是未来一段时间的趋势,再加上宏观政策提出征收房产税,加快租购并举等措施,房价已无剧烈变动的基础。

政策环境

青岛

在本市范围内(含胶州、平度、莱西三市)新购买的房屋取得房产证后5年之内不能上市交易,限售时间由2年升级为5年。在2018年4月28日(含当日)17:00前向房屋所在地房产交易管理部门报备,经报备的二手住房不受4.18《通知》政策限制。

分析师点评:此次限售由之前的2年升级为5年,限购升级后,大多数购房者处于一种观望的态度,也是为防止青岛上合峰会的召开带来的房价暴涨现象,这次限售是为防止楼市炒作,保障刚需的有力手段。

济南

本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

分析师点评:这次济南的限购政策可以说是史上最严的限购政策,是坚决贯彻落实“房住不炒”的思想,有利于遏制投机客的炒房行为。

土地市场

12月住宅用地供应充足,三线城市供需基本达到平衡,住宅用地市场活跃。

青岛、临沂土地市场火热,烟台、济南土地市场保持稳定。

■  土地供需:12月,青岛土地供应大幅增加,土地成交面积环比11月的196.7万㎡略有回落。济南土地供应较少,共94万㎡,临沂的土地供应量最多达到了353万㎡,烟台土地供应面积200万㎡。

■  土地出让金:从12月土地数据来看,济南市土地成交金额最高,土地成交面积最少,楼盘地价最高达到3,573元/㎡,青岛、烟台、临沂的土地月成交总额大致相同,临沂的楼面地价最低只有926元/㎡。

一手房市场

据世联数据统计,2018年12月,报告研究的四个城市中,青岛、烟台、济南、临沂,新增住宅面积供应环比增长,分别为9.4%,17%,51%,33.2%,四城新增住宅面积都是供应大于成交,市场供应面积充足。青岛、临沂的供应面积远大于成交,这可能会引起市场的回落;烟台、济南供应成交基本一致,市场保持稳定。 青岛市新增住宅面积成交由于市场处于下行,成交量环比下降41%,烟台、临沂住宅成交情况环比增长21%、37%。

二手房市场

从整体市场需求来看,青岛、烟台中小户型成为首要选择,临沂大面积的报盘较多,济南的市场比较均衡,从总价来看青岛、济南报盘总价主力区间为100-200万/套,临沂的报盘总价大多在100万/套以下,这也符合临沂的经济发展状况。

■  报盘单价:青岛报盘单价主力区间是1.5-2万元/㎡以上,占比高达59%;济南报盘单价主要集中在1.5-2万元/㎡之间;临沂的价格最低大多在0.5-1万/㎡之间,占比达到59%;烟台的报盘单价范围较大,0.5-1.5万元/㎡占比合为83%。整体来看,青岛、济南报盘单价水平较高,临沂、烟台持平。

■  询盘单价:青岛95%询盘单价在1万元/㎡以上,2万元/㎡以上楼盘询价比例高于报盘比例。烟台50%的询盘单价在1-1.5万元/㎡之间,临沂70%的询盘单价在0.5-1万元/㎡之间,济南1.5万元/㎡以上房源占比高达89%。

租金市场

从各城市租金报盘分析表现来看,青岛作为山东省的龙头老大,经济总量大,就业机会多,吸引大量外来务工人员,这些人员主要集中在市南、市北、黄岛、城阳,青岛的租赁报盘也主要集中在这四个地区。

热点板块

热点板块:青岛市南区

■  市南区历史悠久,在政策倾斜指引下,市南区是CBD中心。区域写字楼林立,商务氛围浓厚,大量高收入商务人群聚集,凭借良好的产业支撑,区域内各大板块依靠不断完善交通、生活配套设施等吸引购房者目光。

从整体报告监测来看,全国房地产市场趋稳,政策面限购未停,甚至有升级的趋势。本次监测的四城中,土地、一二手房产市场表现来看,整体住宅市场稳定。一二手价格均保持稳定,甚至有小幅的回落。二手房市场的需求主要集中于刚需产品,小户型成为许多新购房者的首选。(微信公众号:价值领地)预计未来市场大环境将持续维稳,有小幅回落的可能。